Новости законодательства в сфере недвижимости (декабрь 2018)

Вступил в силу закон, направленный на дополнительное регулирование деятельности застройщиков

Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

• с 01.07.2019 все застройщики (в т.ч. «старые») переходят к привлечению средств по проектам исключительно через эскроу-счета, в том числе, по проектам, часть средств по которым уже привлечена без эксроу счетов; указанное правило не касается только проектов, соответствующих кретерию, которые определит Минстрой РФ;
• с 10000 до 5000 кв. м площади ранее построенных многоквартирных домов снижается требование к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов, при наличии которого допускается привлечение средств дольщиков;
• застройщикам предоставляется возможность привлекать целевые займы от любых учредителей (участников) застройщика (а не только от своего основного общества);
• исключается механизм плановых проверок застройщиков с одновременным расширением перечня оснований для проведения внеплановых проверок;
• предусматривается создание публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" фонда в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства;
• предусмотрена субсидиарная ответственность лица, дающего указание ЕИО, Правлению (ранее предусматривалась солидарная);
• прямо установлено, что строительство ведется только в рамках 1 ГПЗУ или ППТ (ранее формулировка допускала двойственное толкование);
• скорректировано большинство спорных положений закона, допускавших неоднозначное толкование, устранены технические ошибки закона;
• введена возможность получения кредита на реструктуризацию других кредитов.

28 декабря 2018 года на официальном сайте Президента России опубликован перечень поручений главы государства о проведении законодательной работы по регулированию участия в долевом строительстве

Согласно подписанным поручениям, Правительству РФ в срок до 15 апреля 2019 года необходимо внести изменения в законодательство в части:

• совершенствования механизмов контроля деятельности застройщиков со стороны Фонда защиты дольщиков и контролирующих органов. При этом следует предусмотреть возможность осуществления контрольных и надзорных мероприятий в отношении организаций, отнесенных к субъектам малого и среднего предпринимательства, без соблюдения ограничений, установленных 294-ФЗ от 26.12.2008;
• установления обязанности ведения уполномоченным органом субъекта РФ реестра всех строящихся многоквартирных домов, признанных в установленном порядке проблемными;
• установления четких критериев для принятия решения о порядке завершения строительства проблемных многоквартирных домов и определение источников финансирования таких мероприятий;
• возможности передачи в залог кредитным организациям земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости с привлечением средств граждан, при осуществлении такого финансирования с использованием счетов эскроу;

Кроме того до 15 апреля 2019 года Правительству РФ необходимо проработать вопросы и при необходимости внести изменения в законодательство в части:

• наделения субъектов РФ полномочиями по обращению в суд с заявлением о банкротстве застройщика;
• установления ускоренного порядка рассмотрения судами дел о признании проблемного застройщика банкротом;
• установления ускоренного порядка передачи проблемного объекта для достройки иному застройщику;
• создания с участием АО «ДОМ.РФ» специализированной кредитной организации (уполномоченного банка в сфере жилищного строительства) для финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Установлены требования к нормативам финансовой устойчивости застройщика

Постановление Правительства РФ от 26.12.2018 N 1683 "О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика"

Порядок проведения оценки финансовой устойчивости застройщика зависит от даты получения разрешения на строительство.

Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., оценка финансовой устойчивости проводится по нормативу обеспеченности обязательств, определяемого путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам участия в долевом строительстве (должен составлять не менее 1) и нормативу целевого использования средств, определяемого путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством на сумму чистых активов застройщика и общую сумму его обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам долевого участия в строительстве (должен составлять не более 1).

При проведении оценки финансовой устойчивости застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, помимо вышеуказанных, используется третий норматив - норматив размера собственных средств застройщика. Данный норматив считается соблюденным, если размер собственных средств застройщика составляет не менее 10% планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной документации строительства.

В случае если строительство осуществляется в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории, норматив размера собственных средств застройщика считается соблюденным, если размер собственных средств составляет не менее 10% проектной стоимости строительства всех указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Постановление вступает в силу по истечении 3 месяцев со дня его официального опубликования.

Утверждена форма заключения о соответствии застройщика, привлекающего средства дольщиков, установленным требованиям

Приказ Минстроя России от 11.10.2018 N 653/пр "Об утверждении формы заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Зарегистрировано в Минюсте России 27.12.2018 N 53193.

В заключении указываются, в частности, сведения:

• о юридическом лице - застройщике и планируемом способе привлечения денежных средств дольщиков;
• об уставном капитале застройщика, о ненахождении застройщика в процессе ликвидации (банкротства);
• об отсутствии застройщика и его должностных лиц в реестре недобросовестных поставщиков;
• об отсутствии у застройщика недоимок по обязательным платежам;
• об отсутствии нарушений сроков ввода в эксплуатацию объектов недвижимости;
• о предполагаемом строительстве, которое планируется осуществлять с привлечением средств дольщиков;
• о собственных средствах застройщика;
• об имеющихся обязательствах и имуществе застройщика.

Также Приказом установлен специальный перечень из 8 пунктов, содержащий требования, которым должен соответствовать застройщик в случае размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Установлен ряд особенностей перехода субъектов РФ к новой системе обращения с твердыми коммунальными отходами

Федеральный закон от 25.12.2018 N 483-ФЗ "О внесении изменений в статью 29.1 Федерального закона "Об отходах производства и потребления"

Федеральным законом, в частности, определяется:

• порядок деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ в случае признания конкурсного отбора несостоявшимся или при досрочном прекращении деятельности регионального оператора по обращению с ТКО;
• возможность использования объектов размещения ТКО, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года и не имеющих необходимой документации, предусмотренной законодательством РФ;
• возможность не применять положения Федерального закона "Об отходах производства и потребления" до 1 января 2022 года на территориях г. Москвы, г. Санкт-Петербурга и г. Севастополя.

С 01.01.2019 г. начинают применятся новые правила, касающиеся градостроительной деятельности

Федеральный закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.08.2018 N 342-ФЗ

Законом предусматривается следующее:

• сведения об объекте капитального строительства в задании застройщика или технического заказчика на проектирование и в проектной документации подлежат указанию в соответствии с классификатором объектов капитального строительства;
• предметом экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка соответствия таких результатов требованиям технических регламентов. Предметом экспертизы проектной документации являются:
• оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий;
• в ряде случаев проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства.

Проектная документация объектов капитального строительства, указанных в части 2 статьи 49 ГрК РФ, проектная документация, указанная в части 3 статьи 49 ГрК РФ, и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации:

• подлежат государственной экспертизе в случаях, если сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в соответствии с требованиями ГрК РФ подлежит проверке на предмет достоверности ее определения;
• по собственной инициативе застройщика или технического заказчика могут быть направлены на государственную или негосударственную экспертизу, за исключением указанных случаев.

Значительные изменения внесены в положения, касающиеся государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

Установлен порядок снижения цены договора управления многоквартирным домом при проведении конкурсного отбора управляющей организации

Постановление Правительства РФ от 14.12.2018 N 1541 "О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

Конкурс по выбору управляющей компании для управления многоквартирным жилым домом проводится путем объявления участником конкурса предложения установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, меньший, чем размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанный в извещении о проведении конкурса, с пошаговым снижением размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на 0,1 процента (далее - предложение).

ЗВ случае если после троекратного объявления предложения, являющегося наименьшим по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения (относительно указанного в извещении о проведении конкурса), ни один из участников конкурса не сделает иное предложение по снижению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, конкурсная комиссия объявляет о признании победителем конкурса участника конкурса, сделавшего последнее предложение.

При проведении конкурса допускается снижение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не более чем на 10 процентов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанного в извещении о проведении конкурса. В случае снижения указанного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения более чем на 10 процентов конкурс признается несостоявшимся, что влечет за собой обязанность организатора конкурса провести новый конкурс. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан уменьшить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов. В случае если несколько участников конкурса предложили одинаковый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, победителем конкурса признается участник конкурса, подавший первым заявку на участие в конкурсе.

Также уточняется, что конкурс не проводится, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая компания, будет осуществляться управляющей компанией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления

Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 N 1616 "Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации"

ЖК РФ установлено, что управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством РФ.

При определении управляющей организации уполномоченный орган выбирает из перечня организаций управляющую организацию, осуществляющую управление меньшим количеством многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций. Если 2 и более управляющие организации управляют равным количеством многоквартирных домов, уполномоченный орган определяет для управления многоквартирным домом управляющую организацию в соответствии с очередностью расположения в перечне организаций.

Корректировки внесены в постановление Правительства Москвы "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах".

Постановление Правительства Москвы от 27.11.2018 N 1443-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП"

Изменения затронули Административный регламент по предоставлению государственной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах" в городе Москве. В частности, установлено, что прием заявлений (запросов) и иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги, и выдача результатов ее предоставления осуществляются при подаче заявления в электронной форме с использованием Портала заявителем - физическим лицом, индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом - Мосжилинспекцией. По желанию заявитель - физическое лицо может получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ, заявитель - индивидуальный предприниматель, юридическое лицо - в Мосжилинспекции.

Внесены изменения в Положение о Комитете государственного строительного надзора города Москвы.

Постановление Правительства Москвы от 11.12.2018 N 1517-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 16 июня 2011 г. N 272-ПП"

Так, например, Комитет принимает решения не только о выдаче или об отказе в выдаче разрешений на строительство, но и о внесении изменений в указанное разрешение.

С 1 января 2019 года оплата за отопление в многоквартирных домах должна взиматься по новым правилам

Вступает в силу Постановление Правительства РФ от 28.12.2018 N 1708, которым скорректированы правила взимания платы за отопление в многоквартирных домах.

Указанное Постановление издано в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 10.07.2018 N 30-П, которым отдельные положения Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) признаны не соответствующими Конституции РФ.

В частности, предусматривается, что в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором хотя бы одно, но не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется на основании показаний индивидуального и (или) общего (квартирного) и коллективного (общедомового) приборов учета тепловой энергии.

В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором ни одно жилое или нежилое помещение не оборудовано индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.

В жилом доме, который оборудован индивидуальным прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется на основании показаний индивидуального прибора учета тепловой энергии.

При выборе способа оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода объем (количество) тепловой энергии в размере, определенном на основании показаний индивидуального и (или) общего (квартирного) приборов учета тепловой энергии, используется при расчете размера платы за коммунальную услугу по отоплению за тот расчетный период, в котором потребителем были переданы показания приборов учета. При выборе способа оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно в течение календарного года показания индивидуального и (или) общего (квартирного) приборов учета тепловой энергии используются при проведении корректировки за прошедший год.