Новости законодательства в сфере недвижимости (декабрь 2019)

Срок выдачи разрешения на строительство сокращен с 7 до 5 рабочих дней, срок предоставления градостроительного плана земельного участка - с 20 до 14 дней, внесены изменения в части регулирования санитарно-защитных зон.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 472-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Также Федеральным законом устанавливаются особенности осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства в г. Москве. Так, в частности, предусматривается, что при осуществлении строительства на земельных участках, находящихся в собственности г. Москвы или госсобственность на которые не разграничена, разрешение на строительство может быть выдано без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок. В заявлении о выдаче разрешения на строительство в таком случае достаточно указать реквизиты утвержденного проекта межевания территории либо приложить схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Срок с которого определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют переностися с 1 января 2020 года на 1 января 2022. Если зона с особыми условиями использования территории, требование об установлении которой предусмотрено в соответствии с федеральным законом, не была установлена до 1 января 2022 года либо не были установлены границы такой зоны, такая зона и ее границы должны быть установлены в срок не позднее 1 января 2025 года.

До 1 января 2022 года в целях установления, изменения, прекращения существования санитарно-защитных зон не требуются:

1) представление застройщиком в орган, уполномоченный на принятие решения об установлении или изменении санитарно-защитной зоны, заявления об установлении или изменении такой зоны до дня направления в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заявления о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, в связи со строительством, реконструкцией которого подлежит установлению или изменению санитарно-защитная зона;

2) внесение сведений о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости. В этом случае санитарно-защитная зона считается установленной, измененной или прекратившей существование со дня принятия решения об установлении, изменении или прекращении существования санитарно-защитной зоны органом, уполномоченным на принятие данного решения;

До 1 января 2022 года с заявлением об изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории в органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на принятие решения об изменении или прекращении существования такой зоны, наряду с правообладателем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в связи с размещением которых установлена такая зона, вправе обратиться заинтересованные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Кроме того, Правительство РФ наделяется полномочиями по утверждению единых стандартов предоставления государственных и муниципальных услуг, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ и включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, в целях обеспечения однородной практики предоставления соответствующих услуг уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления.

Внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 17 апреля 2012 г. N 145-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы "Выдача разрешения на строительство" и "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

Постановление Правительства Москвы от 06.12.2019 N 1634-ПП "О предоставлении муниципальных услуг "Выдача разрешения на строительство" и "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", оказываемых администрациями городских округов Троицк и Щербинка в городе Москве исключительно в электронной форме, и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 17 апреля 2012 г. N 145-ПП"

Определено, что Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы "Выдача разрешения на строительство" устанавливает состав, последовательность и сроки административных процедур и (или) принятия решений по предоставлению государственной услуги, осуществляемых по заявлению физического лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, или юридического лица либо их уполномоченных представителей.

Предоставление государственной услуги осуществляется исключительно в электронной форме с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.

Скорректирован ряд разделов Регламента. В частности, показатели доступности и качества государственной услуги.

Актуализирован перечень процедур в сфере жилищного строительства.

Постановление Правительства РФ от 21.12.2019 N 1754 "О внесении изменений в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства и признании утратившими силу некоторых положений Постановления Правительства Российской Федерации от 4 февраля 2015 г. N 94"

В него включены в том числе следующие позиции:

• принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка и (или) земель;
• заключение соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка;
• утверждение проектов организации дорожного движения;
• направление уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Федеральный закон от 16.12.2019 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Приобретатель будет считаться добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Суд будет отказывать в удовлетворении требования публично-правового образования (РФ, субъекта РФ, муниципального образования) об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося публично-правовым образованием, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет публично-правовое образование.

Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано по указанному выше основанию, признается собственником с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае жилое помещение может быть истребовано у него как у добросовестного приобретателя лишь по требованию лица, не являющегося публично-правовым образованием.

Кроме того, уточнено, что течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности на недвижимую вещь, - не позднее момента регистрации права.

Установлен примерный перечень документов для оценки уровня кредитоспособности заемщиков - застройщиков, использующих счета эскроу.

Указание Банка России от 16.10.2019 N 5288-У "О внесении изменений в Положение Банка России от 28 июня 2017 года N 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" Зарегистрировано в Минюсте России 27.11.2019 N 56646.

К документам относятся, в том числе:

- документы, которые необходимы для проведения операций по расчетному счету заемщика - застройщика, использующего счета эскроу, предусмотренные в Постановлении Правительства РФ от 01.08.2018 N 897 "Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика";

- документы, на основании которых заемщику - застройщику, использующему счета эскроу, присваивается уровень кредитоспособности и определяется размер расчетного резерва.

Предусмотрена обязанность кредитной организации доводить до Банка России принятое решение о применении подхода к определению размера расчетного резерва в отношении ссуд, предоставленных в рамках проектного финансирования (вместе с предоставлением профессионального суждения), в письменном виде в течение 10 рабочих дней с даты выдачи ссуды.

Также расширен перечень существенных факторов, позволяющих повысить категорию качества ссуды на одну классификационную категорию.

Разъяснены требования к членству в СРО при заключении договора подряда на выполнение работ по инженерным изысканиям и подготовке проектной документации.

Письмо Ростехнадзора от 29.11.2019 N 09-01-04/9392 "О членстве в саморегулируемой организации при выполнении проектно-изыскательских работ"

Сообщается, что в случае, если предметом договора подряда, заключенного с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, является выполнение работ по инженерным изысканиям и подготовке проектной документации, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо должны быть одновременно членом СРО в области инженерных изысканий и СРО в области архитектурно-строительного проектирования.

Срок перехода к единым на территории субъекта РФ нормативам потребления коммунальных услуг перенесен на 1 января 2021 года.

Постановление Правительства РФ от 25.12.2019 N 1822 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг, установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг"

Соответствующие изменения внесены в Постановления Правительства РФ от 17.12.2014 N 1380 "О вопросах установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг"; от 14.02.2015 N 129 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам применения двухкомпонентных тарифов на горячую воду"; от 29.06.2016 N 603 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг".

Определен перечень сведений единого реестра проблемных объектов.

Приказ Минстроя России от 19.09.2019 N 555/пр"О составе сведений единого реестра проблемных объектов" Зарегистрировано в Минюсте России 19.12.2019 N 56880.

Указанный реестр включает в себя, в частности, наименование застройщика, адрес проблемного объекта, кадастровый номер земельного участка, на котором строится проблемный объект, реквизиты документа, подтверждающего право застройщика на земельный участок, сведения о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Разъяснен порядок внесения в ЕГРЗ сведений об экспертах, застройщиках и технических заказчиках.

Письмо ФАУ "Главгосэкспертиза России" от 19.12.2019 N 08-04-2/18399-ИМ О направлении разъяснений по внесению информации в проект раздела реестра единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации.

Сообщается объем информации, подлежащей внесению в реестр.