Новости законодательства в сфере недвижимости (март 2018)

Определен порядок установления, изменения и прекращения существования санитарно-защитных зон, а также особенности использования расположенных в них участков

Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 N 222 "Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон"

Постановлением определены, в частности:

- перечень объектов, в отношении которых должны устанавливаться санитарно-защитные зоны;

- порядок и основания принятия решения о создании, изменении или прекращении существования санитарно-защитной зоны;

- допустимые цели использования земельных участков, расположенных в пределах санитарно-защитной зоны;

- требования к заявлению об установлении, изменении или прекращении санитарно-защитной зоны, прилагаемым к ним документам и круг лиц, обращающихся с соответствующим заявлением;

- требования к содержанию решений о создании, изменении или прекращении санитарно-защитной зоны;

- основания отказа в установлении санитарно-защитной зоны.

Устанавливается, что сведения о создании санитарно-защитной зоны вносятся в Единый государственной реестр недвижимости, а сама санитарно-защитная зона считается установленной со дня внесения соответствующих сведений.

Со дня установления санитарно-защитной зоны на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, разрешенное использование которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренным решением об установлении санитарно-защитной зоны, а также использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям. Реконструкция указанных объектов капитального строительства осуществляется только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, предусмотренными решением об установлении санитарно-защитной зоны.

Подписан закон о прямых договорах между собственниками имущества в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями

Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Устанавливается возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги, и потребителями услуг.

Для заключения прямых договоров по инициативе собственников и нанимателей помещений требуется принятие соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Ресурсоснабжающая организация получила право в одностороннем порядке прекращать договор ресурсоснабжения, заключенный с управляющей организацией, при наличии у управляющей организации признанной или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта.

При прекращении договора ресурсоснабжающая организация будет обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме. Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает "прямой" договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме. Устанавливается также, что заключение "прямых" договоров в письменной форме не требуется.

Минфином России предложены особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве

Проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации"

В соответствии со статьей 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для расчетов по договору участия в долевом строительстве банком (эскроу-агентом), заключившим с застройщиком кредитный договор, открывается счет эскроу.

Согласно проекту, денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом для осуществления расчетов по договору участия в долевом строительстве, будут подлежать страхованию в период со дня их размещения на указанном счете до даты представления застройщиком банку передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, или до истечения трех рабочих дней после дня получения банком уведомления органа, осуществляющего регистрацию прав, о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

При наступлении страхового случая в течение периода страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, право на получение страхового возмещения имеет физическое лицо, являющееся депонентом, в том числе, физическое лицо, к которому до наступления страхового случая перешли права и обязанности по договору счета эскроу. Возмещение по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, предлагается выплачивать в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей.

Возмещение по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, будет рассчитываться и выплачиваться отдельно от возмещения по иным вкладам, в том числе отдельно от возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества.

Выплата возмещения производится ГК "Агентство по страхованию вкладов" в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство необходимых документов, но не ранее 3 рабочих дней со дня получения Агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого вкладчику открыт соответствующий счет эскроу, или договора (соглашения), на основании которого произведена уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, и иных имеющихся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведений (документов), необходимых для осуществления выплаты возмещения по счетам эскроу.

Правительством РФ скорректированы правила работы управляющих организаций в многоквартирных домах

Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации"

Постановлением, в частности:

• устанавливаются сроки и периодичность проведения общих и частичных очередных (сезонных) и внеочередных осмотров общего имущества в многоквартирном доме;

• регламентируется время дозвона в оперативные аварийно-диспетчерские службы управляющих организаций, вводится требование об оснащении телефонов указанных служб функциями "обратного вызова" или "автоответчика";

• устанавливается время локализации аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем и нормативное время ликвидации засоров и повреждений внутридомовых инженерных систем;

• уточняется механизм взаимодействия сотрудников аварийно-диспетчерских служб управляющих организаций с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме в случае возникновения необходимости получения доступа в помещение собственника или пользователя;

• вводятся требования к механизму контроля сроков и качества исполнения поступивших заявок, в том числе к порядку фотофиксации;

• корректируется порядок информирования собственников и пользователей помещений о деятельности управляющей организации.

Уточнен порядок внесения изменений в региональные реестры, содержащие сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами

Приказ Минстроя России от 02.03.2018 N 134/пр "О внесении изменений в Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденный Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. N 938/пр"Зарегистрировано в Минюсте России 29.03.2018 N 50560

Определено, что изменения в данные реестры вносятся региональным органом государственного жилищного надзора, в том числе на основании:

- решения органа государственного жилищного надзора, принятого в соответствии с частями 3, 3.1, 5 - 5.4 статьи 198 Жилищного кодекса РФ;

- при непоступлении в установленный срок заявления о продлении срока действия лицензии.

В ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора будет осуществляться, в том числе, проверка:

- отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом;

- отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Приказ вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования, кроме отдельных положений, вступающих в силу с 12 января 2019 года.

Установлены правила ведения Ростехнадзором реестра лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров и эскалаторов

Приказ Ростехнадзора от 12.10.2017 N 426 "Об утверждении Порядка ведения реестра лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, государственный контроль (надзор) за соблюдением требований к организации безопасного использования и содержания которых осуществляется Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору" Зарегистрировано в Минюсте России 27.02.2018 N 50151

В реестр подлежат включению сведения об объекте и его владельце, а также о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, выполнившем монтаж объекта, об экспертных организациях, выполнивших техническое освидетельствование при вводе в эксплуатацию объекта, о договоре обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на объекте и пр.

Основаниями для постановки объекта на учет в реестре являются:

- акт ввода объекта в эксплуатацию - для объектов, монтаж которых осуществлен в связи с заменой, или объектов, прошедших модернизацию;

- уведомление о вводе объекта в эксплуатацию - для объектов, введенных в эксплуатацию в составе объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, а также для объектов, введенных в эксплуатацию до вступления в силу правил организации безопасного использования и содержания указанных объектов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 N 743.

Для постановки объекта на учет заявителем заполняется уведомление о вводе объекта в эксплуатацию по форме, утвержденной Приказом Ростехнадзора от 14.08.2017 N 309, и направляется в Ростехнадзор на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

При изменении сведений об объекте или владельце объекта, содержащихся в реестре, владелец в течение 10 рабочих дней со дня такого изменения должен направить в территориальный орган Ростехнадзора уведомление (в произвольной форме) с указанием измененных сведений и приложением копий документов, подтверждающих изменение сведений.

Содержащиеся в реестре сведения представляются физическим и юридическим лицам в течение 10 рабочих дней со дня регистрации в территориальном органе Ростехнадзора соответствующего запроса.

Минстроем России установлены требования энергетической эффективности для всех типов зданий, строений, сооружений

Приказ Минстроя России от 17.11.2017 N 1550/пр "Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений" Зарегистрировано в Минюсте России 23.03.2018 N 50492

Требования устанавливаются к проектируемым, реконструируемым, проходящим капитальный ремонт и эксплуатируемым отапливаемым зданиям, строениям, сооружениям, оборудованным теплопотребляющими установками, электроприемниками, водоразборными устройствами или устройствами для использования природного газа, с целью обеспечения потребителей энергетическими ресурсами и коммунальными услугами.

Выполнение требований энергетической эффективности обеспечивается соблюдением удельного годового расхода:

• энергетических ресурсов на отопление и вентиляцию всех типов зданий, строений, сооружений;

• электрической энергии на общедомовые нужды и тепловой энергии на горячее водоснабжение.

Для вновь создаваемых зданий (в том числе многоквартирных домов), строений, сооружений удельная характеристика расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию поэтапно уменьшается по отношению к удельной характеристике расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию малоэтажных жилых одноквартирных зданий или удельной характеристике расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию с 1 июля 2018 г. - на 20 процентов, с 1 января 2023 г. - на 40 процентов, с 1 января 2028 г. - на 50 процентов.

Предусмотрены, в том числе, обязательные технические требования, обеспечивающие достижение показателей, характеризующих выполнение требований энергетической эффективности, а также дополнительные технические требования, вводимые в действие с 2023 и 2028 года.

Для проведения регистрации прав на недвижимость не требуется предоставлять выписку из Единого государственного реестра недвижимости

Информация Росреестра "При регистрации прав не требуется выписка из ЕГРН"

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" запрещает требовать у заявителя дополнительные документы, которые не предусмотрены этим законом. Выписка из ЕГРН не входит в перечень документов, необходимых для регистрации прав. При проведении правовой экспертизы Росреестр самостоятельно проверяет сведения об объекте недвижимости, на который регистрируются права, исходя из информации, содержащейся в ЕГРН на момент перехода права.

С 1 июля 2018 года вводятся в действие правила ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства

Приказ Минстроя России от 22.02.2018 N 115/пр "Об утверждении порядка ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и предоставления содержащихся в нем сведений и документов" Зарегистрировано в Минюсте России 26.03.2018 N 50499.

Ведение реестра осуществляется ФАУ "Главное управление государственной экспертизы" с учетом требований законодательства о государственной и иной охраняемой законом тайне и законодательства РФ в области персональных данных. Ведение реестра осуществляется на русском языке в электронном виде с использованием государственной информационной системы "Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства".

Проекты разделов подготавливаются экспертными организациями и Минстроем России посредством электронного сервиса "Личный кабинет" информационной системы ведения реестра, доступ к которому предоставляется после прохождения лицом, выполняющим данные действия, идентификации и аутентификации посредством федеральной государственной информационной системы "Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме", а также с использованием федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" (при наличии технической возможности).