Новости законодательства в сфере недвижимости (май 2019)

В Госдуму внесли два проекта закона, связанных с долевым строительством. Один касается формы и содержания ДДУ, создания единого реестра проблемных объектов и счетов эскроу, а второй - досрочного прекращения договоров страхования ответственности застройщиков.

Электронный ДДУ

В законе четко укажут, что заключать ДДУ можно в форме электронного документа. Его нужно будет заверять усиленной квалифицированной электронной подписью. Минэкономразвития должно будет установить:

• формы договора и соглашения о внесении в него изменений;
• форму договора об уступке прав требований по ДДУ;
• требования к заполнению этих форм и к их форматам.

Поправки коснутся и содержания договора. В него нужно будет включить предполагаемый срок получения застройщиком разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию.

Один Единый реестр проблемных объектов

В этот реестр войдет информация об объектах недвижимости, по которым больше чем на полгода нарушены сроки:

• завершения строительства;
• передачи объекта дольщику.

В реестр также будут включать сведения о недвижимости, застройщик которой признан банкротом и по нему открыто конкурсное производство. Информация в реестре будет открытой и общедоступной. Исключение - сведения, доступ к которым ограничен законодательством. Сейчас реестры проблемных объектов существуют на уровне регионов, а единого федерального нет. Бухотчетность застройщика и аудиторское заключение не требуется размещать в ЕИСЖС. Застройщик снова будет обязан вести свой сайт и на нем располагать ссылку на ЕИСЖС где выкладывает все-все документы по проекту.

Взносы застройщиков за машино-места и нежилые помещения

Застройщики должны будут отчислять 1,2% от цены каждого ДДУ, который предусматривает передачу не только жилого помещения. По проекту это могут быть машино-места и нежилые.

Таким образом, при банкротстве застройщика фонд защиты прав граждан-дольщиков будет им выплачивать возмещение также в отношении машино-мест и нежилых помещений.

Нежилые помещения, по которым необходимы отчисления, ограничены максимальной площадью 7 кв.м.

Застройщики с несколькими проектами

Если хоть один проект застройщика остается с прямым финансированием дольщиками, то автоматом все остальные проекты попадают на жесткие требования закона – целевой расход, требования по банку, залог зем участка, компенсационный фонд, даже если они продаются с ЭСКРОУ.

При межевании земельного участка, на котором строится МКД, находящийся в залоге у участников долевого строительства или банка, не требуется получать согласие дольщиков на межевание земельного участка.

В случае раздела, выдела участка из участка, на котором осуществляется строительство, и выдано РНС, то на образованные после межевания земельные участки уполномоченный госорган выдает ГПЗУ. При этом в новых ГПЗУ ТЭПы устанавливаются ПРОПОРЦИОНАЛЬНО площади образуемых участков. На наш взгляд механизм прописан не четко и может так получиться что при разделе участка с ТЭПами предельной высоты на 30 этажей мы на выходе получим 5 участков с 6-этажными домами.

Если расчёты по ДДУ через счета эскроу, то:

• при расходовании полученного застройщиком банковского кредита на строительство дома направления расходования денежных средств не применяются (статья 18);
• нет ограничений по сумме займа, которые застройщику могут предоставить участники застройщика.

Страхование гражданской ответственности застройщика и поручительство банка

Договоры об обеспечении исполнения обязательств застройщика по общему правилу будут досрочно прекращены. Речь идет о договоре страхования гражданской ответственности застройщика и договоре поручительства банка, которые гарантируют передачу жилья. Дата прекращения договоров - день вступления в силу проектируемого закона (пока точной даты нет).

У страховщика будет право на часть полученной страховой премии пропорционально времени, когда действовало страхование. Другую часть премии нужно будет передать фонду защиты прав дольщиков за вычетом расходов на ведение дела. То же самое относится и к банкам в части полученной платы по договору поручительства.

Таким образом, если застройщик обанкротится, ответственность перед дольщиками будет нести только указанный фонд.

Определены требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства

Постановление Правительства РФ от 26.04.2019 N 509 "Об утверждении требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства"

Проект состоит из текстовой и графической частей, включающих в себя в числе прочего:

• сведения о результатах и материалах обследования объекта капитального строительства, подлежащего сносу;
• сведения об условиях отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства, подлежащего сносу, от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;
• описание и обоснование принятого способа сноса объекта капитального строительства;
• описание решений по вывозу и утилизации отходов от сноса объекта капитального строительства, в том числе демонтированного оборудования (при наличии такого оборудования);
• план земельного участка, в границах которого расположен объект капитального строительства, подлежащий сносу, и прилегающих территорий с указанием места размещения сносимого объекта капитального строительства, надземных и подземных сетей инженерно-технического обеспечения, зон развала и опасных зон в период сноса объекта капитального строительства с указанием мест складирования материалов, конструкций, изделий и оборудования, установки стационарных кранов и путей перемещения кранов большой грузоподъемности, а также схемы движения транспортных средств;
• технологические карты-схемы последовательности сноса и разборки строительных конструкций, оборудования и сетей инженерно-технического обеспечения.

Скорректированы требования к банкам, имеющим право открывать счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве

Постановление Правительства РФ от 16.05.2019 N 606 "О внесении изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 г. N 697"

Установлено, что банк, в котором могут открываться счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, должен иметь кредитный рейтинг не ниже уровня "BBB-(RU)" по национальной рейтинговой шкале для РФ, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (Акционерное общество), и (или) не ниже уровня "ruBBB-" по национальной рейтинговой шкале для РФ, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Акционерное общество "Рейтинговое Агентство "Эксперт РА".

Для банков с кредитным рейтингом ниже чем "A-" и до "ВВВ-" включительно лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении кредитов застройщикам на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости определяется в размере не более 20 процентов величины собственных средств (капитала) банка.

ВС РФ не согласился с судами, которые освободили застройщика от значительной части неустойки

Определение Верховного суда РФ от 14.05.2019 N 41-КГ19-12

Застройщик опоздал с передачей квартиры и подписал с гражданином соглашение о переносе сроков, но нарушил и их.

Суды разбирались, за какой период взыскивать неустойку. Проценты взыскали только за нарушение нового срока, а за предшествующий период, по мнению судов, гражданину ничего не полагалось.

С этим не согласился ВС РФ. Как он уже указывал, договор можно изменить только на будущее время. Стороны не освобождаются от ответственности за нарушения, возникшие до такого изменения. В данном случае гражданин мог претендовать на неустойку за период с момента нарушения первоначального срока передачи квартиры до даты заключения соглашения. Застройщик мог этого избежать. Следовало указать в соглашении, что застройщик освобождается от уплаты неустойки, возникшей до его заключения.

В случае причинения вреда имуществу вследствие непредоставления доступа к общедомовому имуществу, находящемуся в квартире для проведения ремонта, возместить вред придется лицу, не предоставившему такой доступ

Письмо Минстроя России от 16.01.2019 N 794-АО/06 О предоставлении доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ

Сообщается, что обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 70.

Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.

Но в случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Минстрой России разъяснил, в течение какого срока управляющая организация должна ответить на обращение гражданина

Письмо Минстроя России от 23.04.2019 N 15772-ОГ/04 О деятельности по управлению многоквартирными домами

Сообщается, что в соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416), управляющая организация, товарищество или кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме:

• в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и 32 Правил N 416 (в том числе информацию, содержащую сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение). В случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, товарищества или кооператива, раскрыта в необходимом объеме способом, в соответствии с Правилами N 416, и является актуальной на момент рассмотрения запроса (обращения), управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации. Указанное сообщение направляется в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения);
• в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354);
• иную информацию - в срок, установленный соответствующими нормативными правовыми актами РФ, обязанность по предоставлению которой управляющей организацией, товариществом или кооперативом собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах предусмотрена законодательством РФ.

Кроме того, в соответствии с Правилами N 354 исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

Введены положения об общественных обсуждениях по вопросам градостроительной деятельности в городе Москве

Закон г. Москвы от 29.04.2019 N 14 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 25 июня 2008 года N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы"

Постановление Правительства Москвы от 30.04.2019 N 448-ПП "Об утверждении Порядка организации и проведения общественных обсуждений при осуществлении градостроительной деятельности в городе Москве и внесении изменений в правовые акты города Москвы"

Общественные обсуждения по вопросам градостроительной деятельности проводятся по тем проектам, по которым проводятся публичные слушания. Порядок принятия решения о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний устанавливается Правительством Москвы. Общественные обсуждения проводятся в соответствии с нормативными правовыми актами города Москвы с учетом положений Градостроительного кодекса РФ.

Для проведения общественных обсуждений используется официальный сайт в сети Интернет и (или) государственная информационная система, определенные Департаментом информационных технологий города Москвы. Департамент информационных технологий города Москвы обеспечивает техническое сопровождение проведения общественных обсуждений с использованием официального сайта и доступ к участию в общественных обсуждениях.

Организатором общественных обсуждений является Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы. Участие в общественных обсуждениях осуществляется при условии прохождения процедуры идентификации в Единой системе идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, и (или) в автоматизированной информационной системе "Система управления доступом к информационным системам и ресурсам города Москвы". Правила использования официального сайта в целях проведения общественных обсуждений утверждаются Департаментом информационных технологий города Москвы. В МФЦ обеспечивается доступ в рабочие дни и часы к официальному сайту для участия в общественных обсуждениях.

В Москве уточнен перечень случаев, при которых разрешение на строительство не требуется

Постановление Правительства Москвы от 26.04.2019 N 437-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы"

Получение разрешения на строительство не требуется на некапитальные сооружения маркетингового назначения для продвижения жилых помещений покупателям общей площадью до 500 кв. м, высотой не более двух этажей, с подключением к сетям электроснабжения, телефонной, кабельной линий связи и организацией оснований (включая каменные или бетонные) с заглублением до 0,4 м - без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения, возводимые на период строительства, реконструкции объектов капитального строительства.