Новости законодательства в сфере недвижимости (октябрь 2017)

Минстроем России подготовлен законопроект об апартаментах

Проект Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий"

Проектом вводится понятие апартаментов, предусматриваются особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в многофункциональном здании, установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многофункциональном здании, управления многофункциональным зданием, предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты.

На апартаменты будет распространяться нормы жилищного законодательства.

В частности, предусматривается, что собственники нежилых помещений в здании, введенном в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести нежилые помещения в таком здании в апартаменты до 31 декабря 2021 года в случаях, в порядке и на условиях, установленных нормативным правовым актом субъекта РФ, на территории которого расположено такое здание. После перевода таких нежилых помещений в апартаменты порядок управления зданием, в которых находятся указанные апартаменты, порядок уплаты и размер платы за услуги и работу по управлению таким зданием, содержанию, текущему ремонту общего имущества, иных платежей собственниками апартаментов будет осуществляться в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ о многофункциональных зданиях.

Соответствующие изменения вносятся в Жилищный кодекс РФ, в Земельный кодекс РФ, в Градостроительный кодекс РФ, в Федеральные законы "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", "О государственной регистрации недвижимости".

Законопроект размещен на сайте http://regulation.gov.ru/projects#search=%D0%9E&departments=20&npa=73980, по состоянию на 09.11.2017г. в отношении данного законопроекта проводятся публичные обсуждения и антикоррупционная экспертиза. Законопроект не внесен в Государственную Думу.

Минстроем России предложен перечень грубых нарушений лицензионных требований при управлении многоквартирными домами

Проект Постановления Правительства РФ "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами"

Согласно проекту к грубым нарушениям лицензионных требований будет относиться:

несоблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, повлекшее причинение вреда жизни или здоровью граждан;

незаключение, а равно несвоевременное заключение договоров со специализированными организациями на выполнение работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства, вентиляционных каналов, предусмотренных перечнем услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290;

несвоевременное заключение, а равно уклонение от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, договора с региональным оператором по обращению с ТКО;

неисполнение обязанности по обеспечению работы аварийно-диспетчерской службы.

Ответственность за грубые нарушения лицензионных требований будет предусмотрена КоАП РФ (в него также вносятся соответствующие изменения), а именно осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на индивидуальных предпринимателей - от трехсот тысяч рублей до трехсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от трехсот тысяч рублей до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Проектом также, в числе прочего:

• дополняется перечень сведений, указываемых в заявлении для предоставления лицензии;

• уточняются стандарты, выполнением которых обеспечивается управление многоквартирным домом (в части, касающейся технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования, и ведения реестра собственников помещений в многоквартирном доме);

• устанавливается, что предметом проверок в рамках государственного жилищного надзора является выполнение обязательных требований к порядку размещения информации в ГИС ЖКХ, а также требований правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения, правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Правительством РФ.

Минстроем России даны разъяснения по некоторым вопросам, касающимся проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома

Письмо Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04 "Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме"

Сообщается, в частности:

1. что собственник нескольких помещений в одном многоквартирном доме не имеет права голосовать по-разному ("за", "против", "воздержался") от разных помещений, находящихся в его собственности, следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов. Собственник имеет право принять только одно решение ("за", "против" или "воздержался") по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник;

2. что нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные - все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены;

3. не допустимо вручение уведомления о проведении собрания, а также бланков решений собственников по вопросам повестки дня лицу, не являющемуся собственником помещения в таком доме;

4. что является обязательным при проведении общего собрания указание в решении собственника даты заполнения решения и собственноручной подписи собственника;

5. не допустимо в решении собственника помещения указывать фамилию и инициалы, не расшифровывая полностью имя и отчество.

С 21 октября 2017 года регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства не допускается

Информация Минстроя России "Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации информирует об обязанности застройщиков по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд"

Минстрой России напоминает, что в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного жилого дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из 3 и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".

Датой государственной регистрации публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" является 20 октября 2017 года. Таким образом, начиная с 21 октября 2017 года регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) не допускается.

В случае если первый договор долевого участия в строительстве представлен на государственную регистрацию до 20 октября 2017 года включительно, регистрация такого договора и последующих договоров в отношении данного объекта недвижимости осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору.

К новому собственнику помещения в многоквартирном доме не переходит обязанность по уплате взносов на капремонт, не исполненная предыдущими собственниками - государственными публичными образованиями

Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06 "О применении части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Это правило, введенное Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ, применяется к новым собственникам, являющимся как гражданами (переход права собственности в порядке приватизации), так и юридическими лицами вне зависимости от их организационно-правовой формы, в том числе органам власти РФ, субъекта РФ или муниципального образования. В этом случае задолженность, накопленная в период, когда собственником помещения являлось публичное образование, подлежит оплате в фонд капитального ремонта за счет средств соответствующего бюджета.

Новая норма распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 г.

Минстроем России даны разъяснения по вступившим в силу в 2017 году поправкам в порядок осуществления холодного водоснабжения и водоотведения

Письмо Минстроя России от 24.05.2017 N 18063-АЧ/04 "О разъяснении применения Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утв. Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644"

В частности, сообщается:

• о порядке оплаты абонентами полученной холодной воды и отведенных сточных вод по тарифам, установленным органом исполнительной власти субъекта РФ в области государственного регулирования тарифов;

• о размере неустойки, уплаты которой организация водопроводно-канализационного хозяйства (ВКХ) вправе потребовать от абонента;

• об особенностях заключения организацией, осуществляющей водоотведение или очистку сточных вод, и абонентом договора водоотведения (единого договора холодного водоснабжения и водоотведения), предусматривающего прием сточных вод с превышением максимальных допустимых значений показателей и концентраций по показателям, относящимся к технологическим показателям работы очистных сооружений, определенным в соответствии с проектной или технической документацией таких очистных сооружений;

• о порядке разработки плана по соблюдению требований к составу и свойствам сточных вод;

• о порядке расчета платы за негативное воздействие сточных вод на работу централизованной системы водоотведения за ноябрь - декабрь 2016 года, за январь 2017 года и последующий период;

• о сроках разработки и подачи в организацию ВКХ декларации о составе и свойствах сточных вод;

• о порядке расчета размера платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения без учета НДС в части превышения максимальных допустимых значений показателей и концентраций в случае сброса, в том числе в случае указания сброса в декларации, абонентом сточных вод с превышением максимальных допустимых значений показателей и концентраций.