Новости законодательства в сфере недвижимости (январь 2017)

Приказ Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации"

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Установлен порядок проведения общественного жилищного контроля

Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 N 1491 "О порядке осуществления общественного жилищного контроля"

Правилами устанавливаются цели осуществления общественного жилищного контроля; субъекты общественного жилищного контроля; порядок принятия решения о проведении общественного жилищного контроля; формы проведения общественного жилищного контроля; предмет контроля; права и обязанности общественных инспекторов и общественных экспертов; порядок привлечения граждан к участию в мероприятиях по контролю, подачи заявления о привлечении гражданина для проведения общественной проверки и (или) общественной экспертизы; порядок обнародования субъектами общественного контроля информации о своей деятельности; порядок взаимодействия субъектов общественного жилищного контроля и государственных (муниципальных) органов и организаций, осуществляющих деятельность в жилищной сфере.

Установлен порядок определения размера платы за потребленную горячую, холодную воду, электрическую и тепловую энергию в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме

Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 "О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме"

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме включается в том числе оплата расходов за холодную воду, горячую воду, электрическую и тепловую энергию, потребляемую при содержании общего имущества многоквартирного дома. При этом порядок определения размера такой платы с учетом размера указанных расходов действующим законодательством не установлен.

Постановлением устанавливается, что органы государственной власти субъектов РФ не позднее 1 июня 2017 года должны утвердить нормативы потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. При этом устанавливается, что в случае включения в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, размер таких расходов определяется в порядке, установленном для определения размера платы за содержание общего имущества.

Органам государственной власти субъектов РФ, кроме того, поручается в течение 10 календарных дней после вступления постановления в силу опубликовать в официальных печатных СМИ, а также разместить на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию о продолжительности отопительного периода, которая была использована для определения в установленном порядке нормативов потребления коммунальной услуги по отоплению, утвержденных на отопительный период.

Постановление вступило в силу с 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.

Минстрой России информирует об изменении сроков внесения сведений в государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства

Письмо Минстроя России от 13.01.2017 N 570-АЧ/04 "Об изменениях законодательства о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства"

Сообщается о принятии Федерального закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым, в частности:

• обязанность лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, а также лиц, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, сведений в ГИС ЖКХ, по размещению информации в ГИС ЖКХ переносится с 1 июля 2016 года на 1 июля 2017 года, а в городах федерального значения - на 1 июля 2019 года;
  
• переносится срок наступления административной ответственности для поставщиков информации в ГИС ЖКХ за неразмещение или размещение не в полном объеме информации - с 1 января 2017 года на 1 января 2018 года, а в городах федерального значения - на 1 июля 2019 года;
  
• переносится срок, с начала течения которого платежный документ считается не представленным потребителю жилищно-коммунальных услуг, в случае если информация о размере платы, подлежащей внесению потребителем, не размещена в ГИС ЖКХ или размещенная информация не соответствует платежному документу на бумажном носителе - с 1 января 2017 года на 1 января 2018 года, а в городах федерального значения - на 1 января 2020 года.
  

Минстроем России разъясняются некоторые вопросы, касающиеся изменения с 1 января 2017 года состава платы за содержание жилого помещения

Письмо Минстроя России от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04"Об отдельных вопросах, возникающих в связи с включением с 1 января 2017 года расходов на приобретение коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в размер платы за содержание жилого помещения"

В частности, сообщается:

• об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, при их включении в размер платы за содержание жилого помещения;
  
• о первичном и последующем включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества;
  
• об установлении размера платы за содержание жилого помещения органами местного самоуправления в период после 1 января 2017 года.
  

КЛЮЧЕВЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ, ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ В ЯНВАРЕ 2017 г.

С 1 января 2017 г. вступает в силу новый Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости"

Недвижимость с января учитывается в новом реестре – ЕГРН, который включает сведения из кадастра недвижимости и ЕГРП. Кадастровый учет объектов и госрегистрация прав будет проводиться как одновременно, так и отдельно. Сокращен общий срок кадастрового учета и госрегистрации прав.

Ведется ЕГРН в электронном виде. Исключение сделано только для реестровых дел. Они сохраняются на бумаге. Кадастр недвижимости и ЕГРП ранее велись на электронных и бумажных носителях.

За кадастровым учетом недвижимости и регистрацией прав на нее нужно обращаться в Росреестр и его территориальные органы.

Вступили в силу изменения в законодательство о долевом строительстве

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Предусмотрены новые меры по защите прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Так, вводятся требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков, имеющих право привлекать средства граждан. Они дифференцированы в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика. При несоответствии размера уставного капитала установленным требованиям застройщик может заключить с одним или несколькими юрлицами нотариально удостоверенный договор поручительства, предусматривающий солидарную либо субсидиарную ответственность поручителя по обязательствам застройщика по договорам участия в долевом строительстве.

Предусмотрены меры по повышению информационной открытости застройщиков. Прописываются требования к раскрытию информации застройщиком на своем сайте. Также расширен перечень сведений о возводимом жилом помещении, включаемых в договор участия в долевом строительстве, и состав данных о застройщике и проекте строительства, раскрываемых в проектной декларации.

Уточняется порядок определения цены договора. Предусмотрена обязанность застройщика при передаче объекта долевого строительства передать дольщику инструкцию по эксплуатации этого объекта. Вводится пеня за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Расширены цели использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства (в том числе за счет включения в них финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры).

В качестве одного из возможных способов обеспечения прав участников долевого строительства предусмотрено использование механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства.

Расширяются полномочия контролирующих органов (в том числе в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, соблюдением графика строительства). Вводится обязательный аудит годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика.

Создается единый реестр застройщиков. Сведения такого реестра будут общедоступны.

В качестве дополнительной меры защиты интересов дольщиков предусматривается возможность создания фонда за счет обязательных отчислений застройщиков.

Уточняется порядок банкротства застройщиков.

Введены обязательные отчисления застройщиков в компенсационный фонд

Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. N 1310 "О защите прав граждан - участников долевого строительства"

Застройщики осуществляют обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с 1 января 2017 г. в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком зарегистрирован после 1 января 2017 г.

В состав платы за жилое помещение включены расходы на коммунальные услуги на общедомовое имущество

Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Теперь в соответствии со статьей 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Сделки с заинтересованностью и крупные сделки регулируются по-новому

Федеральный закон от 03.07.2016 N 343-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах" и Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" в части регулирования крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность"

Существенно изменены правила совершения и оспаривания крупных сделок и сделок с заинтересованностью.

Оспорить крупную сделку с января 2017 года могут участники, акционеры, которые имеют не меньше 1% долей. При оспаривании не нужно подтверждать убыточность сделки.

Ранее участники должны были доказать, что могли повлиять на результат голосования при одобрении сделки.

При сделках с заинтересованностью с января не требуется предварительное согласие. Для их совершения необходимо известить членов совета директоров, коллегиального исполнительного органа общества, а в определенных случаях - участников, акционеров.

Получив извещение, они могут потребовать провести собрание или заседание совета, чтобы решить вопрос о согласии на сделку.

Можно подать документы через интернет не только в ВС РФ и арбитражные суды

Федеральный закон от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти"

Направлять все документы в электронном виде можно в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессах. Правило работает для тех судов, у которых есть техническая возможность.

Право взаимодействовать с судом через интернет давно закреплено в АПК РФ, но касалось не любых документов.

Некоторые документы для подачи через сайт суда с января нужно заверять усиленной квалифицированной электронной подписью. Например, до 2017 года нельзя было ходатайство об обеспечении иска включить в "электронное" исковое заявление, направляемое в арбитражный суд. Ходатайство не считалось поданным. С января такие последствия не возникают, если заявление подписано усиленной квалифицированной электронной подписью.

Порядок заполнения формы на сайтах судов общей юрисдикции и арбитражных судов установил ВС РФ. Для электронного обращения в сам ВС РФ также утвержден порядок.

Новые положения о доверенностях

Федеральный закон от 03.07.2016 N 332-ФЗ "О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате"

В новой редакции изложены положения ГК РФ, касающиеся отмены доверенностей. Так, предусмотрено, что отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме. Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий и предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием сети "Интернет". В этом случае третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий (если они не были извещены об этом ранее). Для сравнения: о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности третьи лица считаются извещенными по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве (если они не были извещены об этом ранее).

Доступ к доверенностям должен быть круглосуточным и бесплатным. На сайте можно узнать, кто и когда удостоверил доверенность, а также проверить регистрационный номер в специальном реестре. А вот прочитать саму доверенность не получится.

Ранее на сайте ФНП был лишь реестр отмененных доверенностей. Информация из него доступна и сейчас. Использовать реестр просто. Нужно вписать в поисковые окна специального сервиса дату удостоверения доверенности и ее реестровый номер.

Владельцы земли и недвижимости могут инициировать комплексное развитие территории

Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу...»

В ГрК РФ разделены понятия "линейные объекты" и "красные линии" и введено самостоятельное "линейные объекты". Кроме того, включены термины "элемент планировочной структуры" и "деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории". Установлены дополнительные требования к карте градостроительного зонирования и градостроительному регламенту. Сокращен состав документации по планировке территории.

Предложить провести комплексное развитие территории с января могут собственники земельных участков или объектов недвижимости на них. Это право появилось у тех, кому принадлежит одновременно и участок, и недвижимость, а также у других правообладателей, например арендаторов публичной земли.

Процедура комплексного развития поможет владельцам земельных участков и недвижимости спланировать, как эффективно использовать территорию для размещения жилых домов, офисов, инфраструктуры и других объектов. Комплексное развитие предполагает строительство перечисленных объектов и их реконструкцию.

Правообладателям, которые хотят инициировать комплексное развитие территории, нужно заключить договор об этом с муниципалитетом. В договоре определяются обязательства сторон по участию в развитии территории. Например, правообладатель за свой счет будет строить жилые и производственные объекты на участке, который ему принадлежит, а муниципалитет обеспечит строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры.

Новый объект недвижимости – машиноместо

Приказ Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г. N 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места"

С 1 января 2017 года (в силу вышеупомянутого нового закона о регистрации недвижимости и изменений в ГК РФ) к числу объектов недвижимого имущества будут прямо отнесены машино-места, под которыми понимаются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, границы которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Предусмотрено, что площадь машино-места должна соответствовать допустимым (минимальным и максимальным) размерам, установленным органом нормативно-правового регулирования.

Соответствующие требования утверждены приказом Минэкономразвития России и составляют: минимально допустимые размеры одного машино-места - 5,3 х 2,5 м, а максимально допустимые - 6,2 х 3,6 м

Введена уголовная ответственность за возбуждение уголовного дела в целях воспрепятствования предпринимательской деятельности

Федеральный закон от 19.12.2016 N 436-ФЗ "О внесении изменений в статью 299 Уголовного кодекса Российской Федерации и статью 151 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации"

Вступили в силу поправки в УК РФ, согласно которым введено наказание за незаконное возбуждение уголовного дела, если это деяние совершено в целях воспрепятствования предпринимательской деятельности либо из корыстной или иной личной заинтересованности и повлекло прекращение предпринимательской деятельности либо причинение крупного ущерба (ст. 299 УК РФ).