Новости законодательства в сфере недвижимости (июль 2017)

Внесены существенные изменения в законодательство об участии граждан в долевом строительстве и закреплены основы создания и осуществления деятельности Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Указанный Фонд создается путем преобразования некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", созданной в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310.

Для достижения установленных целей предусматривается формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения (далее - величина взноса). Обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора.

За счет средств компенсационного фонда будут осуществляться, в частности, выплаты гражданам - участникам долевого строительства, при несостоятельности (банкротстве) застройщика, а также финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Выплата возмещения гражданину - участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета.

Федеральный закон отменяет существующие обязательные механизмы обеспечения обязательств застройщика (страхование и поручительство банка).

Уточнено определение понятия застройщика в законе о долевом строительстве. Например, застройщик должен иметь в своем наименовании слова «специализированный застройщик». Кроме того, застройщиком признается только то лицо, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Установлен ряд запретов для застройщика, в том числе, застройщик не вправе:

1) привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи;

2) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

3) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;

5) предоставлять займы и ссуды;

6) приобретать ценные бумаги;

7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций;

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением некоторых его положений.

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве

"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы:

• уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации;

• односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;

• размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;

• если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки;

• в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.

Органы местного самоуправления смогут оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории

Федеральный закон от 29.07.2017 N 274-ФЗ "О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Установлено, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо указанных городов федерального значения, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, что может отразиться на поступлении налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Внесенные изменения направлены на реализацию Постановления Конституционного Суда РФ от 5 июля 2016 года N 15-П, признавшего законодательные ограничения прав исполнительных органов власти по оспариванию в судебном порядке решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не соответствующими Конституции РФ.

Отсутствие сведений в ЕГРП о зарегистрированных правах на квартиру не является основанием для отказа в государственной регистрации ограничения прав на нее

Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2017 N 304-КГ17-7467 по делу N А67-4416/2016

Департамент управления муниципальной собственностью обжаловал отказ Росреестра в государственной регистрации ограничения права на квартиру.

Суды трех инстанций признали отказ незаконным, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, ст. 56.6 ЗК РФ, ст. ст. 4, 6, 12, 13, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765.

Суды установили, что отказ в регистрации ограничения права на квартиру был обусловлен отсутствием сведений в ЕГРП о ранее зарегистрированных на нее правах. Суды исходили из того, что у органа местного самоуправления отсутствует обязанность (возможность) государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости, принадлежащий другому лицу, и, следовательно, обязанность по предоставлению соответствующих документов.

Отсутствие сведений в ЕГРП о зарегистрированных правах на квартиру не является основанием для отказа в государственной регистрации ограничения прав на нее.

Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам.

Ростехнадзором разъяснены некоторые положения, внесенные в Градостроительный кодекс РФ

Письмо Ростехнадзора от 23.06.2017 N 09-01-04/7589 "О применении положений Федерального закона N 372-ФЗ от 03.07.2016"

Сообщается, что для юридического лица, индивидуального предпринимателя предусмотрено право добровольного прекращения членства в саморегулируемой организации в целях перехода в другую саморегулируемую организацию по месту регистрации таких юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Юрлицо или ИП, добровольно прекратившие членство в саморегулируемой организации в целях перехода в другую саморегулируемую организацию по месту регистрации таких юрлица или ИП, вправе со дня принятия решения об их приеме в члены новой саморегулируемой организации, но не позднее 01.09.2017 подать заявление в саморегулируемую организацию, членство в которой было прекращено, о перечислении внесенного данными лицами взноса в компенсационный фонд указанной некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации, в саморегулируемую организацию, в которую переходят такие лица.

При этом указанный взнос в компенсационный фонд должен быть перечислен саморегулируемой организацией, членство в которой прекращено, в размере, в котором он был ранее уплачен, так как законодательством о градостроительной деятельности не предусмотрено перечисление части взноса.

В случае неисполнения саморегулируемой организацией обязанности по перечислению взноса обязанность по перечислению в полном размере указанного взноса может быть исполнена лицом, в отношении которого принято решение о его приеме в члены саморегулируемой организации. При этом вышеуказанное лицо, самостоятельно уплатившее взнос, вправе в судебном порядке обязать саморегулируемую организацию исполнить требования по переводу взноса в соответствующем размере в саморегулируемую организацию, в которую оно вступило.

В случае исполнения саморегулируемой организацией обязанности по перечислению взноса после установленного срока самостоятельно внесенные юрлицом или ИП взносы в соответствующий компенсационный фонд саморегулируемой организации, в которую осуществлен переход в рамках регионализации, могут быть возвращены внесшему такие взносы лицу.

При этом при решении вопроса о том, какой из двух взносов, взнос юрлица (ИП) в новую саморегулируемую организацию, в которую осуществлен переход в рамках регионализации, либо взнос, перечисленный саморегулируемой организацией, членство в которой было прекращено, является ошибочным, необходимо учитывать, что свидетельство о допуске выдается исключительно после уплаты вступительного взноса и взноса в компенсационный фонд саморегулируемой организации. Кроме этого, установлен прямой запрет на освобождение члена саморегулируемой организации от обязанности внесения взноса в компенсационный фонд саморегулируемой организации.

ЖИЛИЩЕ

Установлен порядок уплаты взносов на капитальный ремонт собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме

Федеральный закон от 29.07.2017 N 257-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Согласно Федеральному закону, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме вправе вносить плату за капитальный ремонт однократно за предстоящий календарный год, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Устанавливается, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, являющимся предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме (данное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года).

Устанавливается возможность внесения изменений в региональную программу капитального ремонта в части изменения сроков оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту в случае невозможности их своевременного оказания (выполнения) в связи с воспрепятствованием в их проведении со стороны собственников помещений или лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Скорректирован механизм определения размера платы за ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества многоквартирного дома

Федеральный закон от 29.07.2017 N 258-ФЗ "О внесении изменений в статьи 154 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 12 Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Устанавливается, что расходы граждан на оплату коммунальных ресурсов определяются исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса, за исключением случаев оснащения дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов при наличии возможности одномоментного снятия показаний или принятия предусмотренного кодексом решения на общем собрании собственников.

В отношении многоквартирных домов, оснащенных коллективными (общедомовыми) приборами учета коммунальных ресурсов, предусмотрена процедура проведения перерасчета понесенных расходов на оплату коммунальных ресурсов, исходя из показаний прибора учета в порядке, установленном Правительством РФ. Также, при принятии собственниками помещений в многоквартирном доме соответствующего решения, размер расходов на оплату коммунальных ресурсов может определяться исходя из среднемесячного объема их потребления с последующим проведением перерасчета на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета, либо исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определенных на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета.

Установлено, кроме того, что в случае изменения размера платы за содержание жилого помещения при изменении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме в связи с установлением или изменением тарифов на такие коммунальные ресурсы, установленных органами государственной власти субъектов РФ, и (или) установлением или изменением норматива потребления холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, норматива отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Принят закон, направленный на повышение платежной дисциплины при оплате коммунальных услуг

Федеральный закон от 29.07.2017 N 273-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Вводится обязанность по уплате пеней за несвоевременную оплату тепловой энергии (воды) для организаций, приобретающих ее в целях продажи конечным потребителям или другим теплоснабжающим (водоснабжающим) организациям, размере, равном размеру пеней, предусмотренных для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Федеральный закон также устанавливает обязанность уплаты пеней потребителем или покупателем электрической энергии, несвоевременно или не полностью оплатившим электрическую энергию производителю электрической энергии (мощности) на розничном рынке. В настоящее время пени уплачиваются за неуплату или просрочку платежа только гарантирующему поставщику.

Указанный механизм начисления пеней распространяется в том числе на договоры, заключенные до дня вступления Федерального закона в силу.

Правительством Москвы утвержден перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация

Постановление Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве"

Согласно перечню наибольшее количество домов первого периода индустриального домостроения, аналогичных им по характеристикам конструктивных элементов домов, в отношении которых осуществляется реновация, находится в Восточном административном округе (1055), наименьшее - в ЗелАО (34).

Утверждена Программа реновации жилищного фонда в городе Москве, которая принимается на срок до 2032 года. В нее включены дома, в которых собственники и наниматели поддержали их включение в Программу. Собственники помещений в таких домах освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт с 1 августа 2017 года.

До собственников помещений в многоквартирном доме необходимо доводить информацию об их обязанности по установке коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии в рамках мероприятий по энергосбережению

Письмо Минстроя России от 02.06.2017 N 19506-00/04 По вопросу применения повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг

Разъясняется, что в соответствии с Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии в случае наличия технической возможности его установки ресурсоснабжающей организацией применяется повышающий коэффициент 1,1 к размеру платы за отопление, выставляемой управляющей организацией. При этом применение повышающего коэффициента к размеру платы за отопление потребителям не предусмотрено.

В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными или общими (квартирными) приборами учета (распределителями) тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.

В случае, если многоквартирный дом оборудован общедомовым (коллективным) прибором учета тепловой энергии и в нем все жилые помещения не оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии, то начисление платы за отопление в нежилом помещении исходя из фактического объема потребления тепловой энергии индивидуального прибора учета тепловой энергии осуществляться не может.

Вместе с тем Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлена обязанность лиц, ответственных за содержание многоквартирного дома, в части разработки и информирования о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме.

Таким образом, в целях исключения расходов управляющей организации по оплате стоимости тепловой энергии с применением повышающего коэффициента рекомендуется доводить до собственников помещений в многоквартирном доме информацию об их обязанности по установке коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии в рамках мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

Наличие задолженности по оплате коммунальной услуги не может служить безусловным основанием для приостановления или ограничения ее предоставления

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности"

Верховный Суд РФ пояснил, что действия исполнителя коммунальной услуги по приостановлению или ограничению предоставления коммунальной услуги должны быть соразмерны допущенному нанимателем (собственником) нарушению, не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения, не нарушать прав и законных интересов других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью окружающих.

В новом Постановлении также сделан ряд иных выводов по указанным вопросам.