Новости законодательства в сфере недвижимости (октябрь 2018)

Минстроем России предложен риск-ориентированный подход к деятельности юридических лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства

Проект Постановления Правительства РФ "О государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости"

Проектом устанавливаются, в частности:

• мероприятия, осуществляемые в рамках государственного контроля (надзора);
• требования к проведению мероприятий по контролю;
• критерии отнесения деятельности юридических лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, к отдельным категориям риска;
• порядок обжалования действий (бездействия) и решений, принимаемых при проведении проверочных мероприятий.

Отнесение деятельности юридических лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, к категориям риска (низкий, средний, значительный) осуществляется решением руководителя уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Проведение плановых проверок в отношении юридических лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, в зависимости от присвоенной их деятельности в области долевого строительства категории риска осуществляется со следующей периодичностью:

• для категории значительного риска - один раз в год;
• для категории среднего риска - не чаще, чем 1 раз в 2 года;
• для категории низкого риска - плановые проверки не проводятся.

Предусматривается, что контролирующие органы ведут перечни юридических лиц, деятельности которых присвоены категории риска.

По запросу юридического лица контролирующий орган представляет информацию о присвоенной деятельности этого юридического лица категории риска, а также сведения, использованные при отнесении его деятельности к определенной категории риска.

Правительством РФ предложены меры по усилению контроля за целевым использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства

Проект Федерального закона N 581453-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Законопроектом предусматривается, в числе прочего, что:

• размер платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании договоров (договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договору о развитии застроенной территории, договору о комплексном освоении территории и др.), устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по таким договорам, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства и указывается в проектной декларации;
• информация о проекте строительства должна содержать также информацию о размере указанных платежей, подлежащих осуществлению;
• лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет субсидиарную (сейчас - солидарную) ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства.

Минстроем России предложены текстовая и графическая части проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства

Проект Постановления Правительства РФ "Об утверждении требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства"

Согласно проекту текстовая часть содержит, в числе прочего:

• документ, являющийся основанием для разработки проекта организации работ по сносу объектов капитального строительства (решения собственника объекта капитального строительства или застройщика, решения суда или органа местного самоуправления);
• проектная документация объекта капитального строительства, подлежащего сносу (при наличии);
• заключение государственной или негосударственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, подлежащего сносу (при наличии);
• результаты и материалы обследования объекта капитального строительства, подлежащего сносу;
• материалы инженерных изысканий;
• перечень демонтируемого технологического оборудования производственного здания, габаритные размеры и массы, условия демонтажа и транспортирования (при наличии такого оборудования);
• условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения;
• описание и обоснование принятого метода сноса объекта капитального строительства;
• расчет продолжительности сноса объекта капитального строительства в зависимости от технологии сноса;
• оценку вероятности повреждения при сносе объекта капитального строительства действующих сетей инженерно-технического обеспечения;
• описание и обоснование решений по безопасным методам ведения работ по сносу объекта капитального строительства, включая устройство временных ограждений, подъездных путей;
• перечень мероприятий, направленных на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде;
• описание решений по вывозу и утилизации строительного мусора;
• сведения об остающихся после сноса объекта капитального строительства в земле и в водных объектах коммуникациях, конструкциях и сооружениях;
• сведения о наличии согласования с соответствующими государственными органами, в том числе органами государственного надзора, технических решений по сносу объекта капитального строительства путем взрыва, сжигания или иным потенциально опасным методом, перечень дополнительных мер по безопасности при использовании потенциально опасных методов сноса;
• обоснование потребности образования земельного участка на период сноса объекта капитального строительства (при необходимости).

Верховный Суд РФ разъяснил, что уменьшение неустойки по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика, с обязательным указанием мотивов принятия судом такого решения

Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2018 N 46-КГ18-38

В соответствии с частью 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно абзацу первому статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В абзаце 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

По смыслу пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при взыскании неустойки с лиц, не являющихся коммерческими организациями, индивидуальными предпринимателями, а равно некоммерческими организациями при осуществлении ими приносящей доход деятельности, правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности, и при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Как разъяснено в пункте 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г., размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления застройщика. Последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, по смыслу закона и разъяснений Верховного Суда РФ, применение положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

ФНС России даны разъяснения о критериях разграничения видов имущества (движимое или недвижимое) в целях применения норм главы 30 Налогового кодекса РФ

Письмо ФНС России от 01.10.2018 N БС-4-21/19038@ "О критериях разграничения видов имущества (движимое или недвижимое) в целях применения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации"

В частности, при определении понятий "здание", "сооружение", "помещение" предлагается учитывать соответствующие нормы Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; при определении "объекта незавершенного строительства" - разъяснения в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Также целесообразно учитывать выводы, содержащиеся в Определении Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638. Суд отметил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания федерального закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации вещных прав на недвижимость. При этом, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Данный вывод содержится также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520.

Таким образом, предусмотренные Гражданским кодексом РФ основания для определения вида объектов имущества устанавливаются в каждом случае в соответствии с вышеперечисленными правовыми нормами об условиях (критериях) для признания вещи движимым или недвижимым имуществом.

Для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать: наличие записи об объекте в ЕГРН; при отсутствии сведений в ЕГРН - наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства - наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

Разъяснены требования к содержанию платежных документов по оплате жилых помещений и коммунальных услуг

Письмо Минстроя России от 21.06.2018 N 27125-ОГ/04 По вопросам платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов и включает в себя плату за содержание жилого помещения, взнос за капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги.

В платежном документе указывается в числе прочего:

• наименование исполнителя и сведения о нем;
• указание на оплачиваемый месяц, наименование каждого вида оплачиваемой коммунальной услуги, размер тарифов (цен) на каждый вид соответствующего коммунального ресурса, единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов;
• объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных потребителю за расчетный период и размер платы за каждый вид предоставленных коммунальных услуг;
• размер повышающего коэффициента (в случае его применения);
• объем каждого вида потребленных коммунальных услуг, предоставленных за расчетный период на общедомовые нужды, в расчете на каждого потребителя;
• общий объем каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды;
• сведения о размере перерасчета платы за коммунальные услуги с указанием оснований;
• сведения о размере задолженности потребителя перед исполнителем за предыдущие расчетные периоды;
• сведения о предоставлении субсидий и льгот на оплату коммунальных услуг в виде скидок (до перехода к предоставлению субсидий и компенсаций или иных мер социальной поддержки граждан в денежной форме);
• сведения о рассрочке и (или) отсрочке внесения платы за коммунальные услуги, предоставленной потребителю.

В случае нарушения исполнителем требований к содержанию платежного документ, потребитель вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ.