Обзор законодательства по недвижимости (март 2015)

С 1 апреля 2015 г. изменяются правила определения размера возмещения в случае изъятия земельного участка и (или) находящихся на нем объектов недвижимости (здания, строения и т.п.) для государственных и муниципальных нужд 

Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ

Такое возмещение полагается правообладателям изымаемой недвижимости (например, собственникам, арендаторам земельных участков). Размер возмещения за изымаемые земельные участки будет определяться на основании отчета об оценке с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ. 

При расчете суммы возмещения не будет учитываться ряд объектов, в числе которых: 

• расположенные на изымаемом земельном участке объекты недвижимости и их неотделимые улучшения, которые произведены, например, в нарушение условий договора аренды публичного земельного участка; 
• объекты недвижимости, для строительства которых не требуется разрешение и возведение которых началось после того, как правообладатель изымаемой недвижимости был уведомлен о принятом решении об изъятии. 

Определено, как направлять электронные заявления в отношении земельных участков 

Приказ Минэкономразвития России от 14.01.2015 № 7 "Об утверждении порядка и способов подачи заявлений об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, заявления о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заявления о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также требований к их формату" 

Утверждены порядок и способы направления в уполномоченные органы заявлений в электронной форме, предусмотренных п. 5 ст. 39.11, п. 2 ст. 39.14, п. 5 ст. 39.29 ЗК РФ. 

Указанные нормы начнут применяться с 1 июня 2015 г. К таким заявлениям относятся заявления о перераспределении земельных участков, об утверждении схемы их расположения на кадастровом плане, о предварительном согласовании предоставления публичных земельных участков, об их предоставлении, о проведении аукциона по продаже публичных участков или аукциона на право заключения договора аренды таких участков. 

Согласно порядку, утвержденному рассматриваемым Приказом, перечисленные заявления можно представить, в частности, путем заполнения специальной формы, размещенной на сайте уполномоченного органа, или направления электронного документа в уполномоченный орган на официальную электронную почту. 

Сохранение обременений жилого помещения при переходе права собственности без установления требования о государственной регистрации такого обременения не соответствует Конституции РФ 

Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева" 

Конституционный Суд РФ признал статью 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника. 

Федеральному законодателю надлежит внести в действующее правовое регулирование изменения, направленные на создание механизма, обеспечивающего при соблюдении баланса прав и законных интересов членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения и собственника (приобретателя) данного жилого помещения их эффективную реализацию и защиту. 

Определен порядок применения стандартов и сводов правил, требования которых должны соблюдаться при проектировании, строительстве и эксплуатации объектов капитального строительства 

Приказ Минстроя России от 27.02.2015 № 138/пр "Об утверждении Методических рекомендаций по применению перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521" 

Методические рекомендации определяют порядок применения перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521, при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительстве, проведении экспертизы инженерных изысканий, проектной документации, осуществлении государственного строительного надзора, а также надзора на стадии эксплуатации объектов капитального строительства. 

В частности, положения документов в области стандартизации, включенные в названный перечень, не являются обязательными применительно к зданиям и сооружениям (вплоть до их реконструкции или капитального ремонта), введенным в эксплуатацию до 1 июля 2015 года. Со дня вступления в силу перечня (с 1 июля 2015 года) не включенные в перечень документы в области стандартизации, содержащие требования к зданиям и сооружениям (входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), применяются на добровольной основе. 

Штрафы за самовольное занятие земельных участков будут увеличены 

Федеральный закон от 08.03.2015 № 46-ФЗ "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" 

Штраф за самовольное занятие земельного участка (его части) (далее – штраф) будет рассчитываться исходя из его кадастровой стоимости (если она определена). Например, для юрлиц и ИП размер штрафа составит от 2 до 3% указанной стоимости, но не менее 100 тыс. руб. 

За самовольное занятие участков, кадастровая стоимость которых не определена, предусмотрены фиксированные размеры штрафа. В частности, для юрлиц и ИП он составит от 100 тыс. до 200 тыс. руб. В настоящее время независимо от того, определена ли кадастровая стоимость участка, штраф составляет, например, для юрлиц от 10 до 20 тыс. руб., для ИП – от 1 до 2 тыс. руб. 

Помимо ответственности за самовольное занятие земельного участка действующая редакция ст. 7.1 КоАП РФ устанавливает также ответственность за его использование без оформленных правоустанавливающих документов на землю. Самовольным занятием земельного участка будет считаться, в частности, его использование лицом, у которого нет законных прав на этот участок. В судебной практике под самовольным занятием земельного участка понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке (см. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11). 

Московское законодательство недвижимость 

Утверждены примерные формы документации по проведению открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства 

Распоряжение Тендерного комитета г. Москвы от 10.02.2015 № 70-10-1/15 "Об утверждении примерной формы документации по проведению открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства" 

Утверждены примерные формы: 

• Извещения о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства; 
• Документации об открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства. 

Формы утверждены в целях приведения документации по проведению открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в соответствие с требованиями постановления Правительства Москвы от 11 ноября 2002 года № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". 

Подготовлено с использованием   
© КонсультантПлюс