Новости законодательства в сфере недвижимости (март 2019)

Предложены критерии, при условии соответствия которым застройщики после 1 июля 2019 года будут вправе привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу

Проект Постановления Правительства РФ "Об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, и методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям в целях реализации норм части 16 статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Предусматривается, что степень готовности проекта строительства, возведение которого может осуществляться с привлечением денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу, должна составлять по общему правилу не менее 30%. При этом устанавливаются специальные коэффициенты: так, для объектов строительства, возводимых в рамках соглашений и договоров с органами власти (в том числе инвестиционных) о создании объектов инфраструктуры, к вышеуказанному критерию применяется коэффициент 0,5. Для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций РФ, применяется коэффициент 0,2, при условии что застройщик, реализующий проект, соответствует нормативам финансовой устойчивости согласно данным последней ежеквартальной отчетности на дату представления в контролирующий орган декларации о готовности проекта строительства.

Также предлагается установить, что для привлечения средств дольщиков без использования счетов эскроу требуется, чтобы количество заключенных договоров долевого участия в строительстве подтверждало реализацию участникам долевого строительства не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной документации проекта строительства.

Застройщики также смогут привлекать денежные средства дольщиков без использования счетов эскроу в случае привлечения средств на строительство домов по программе реновации.

Также без использования счетов эскроу смогут привлекать средства дольщиков застройщики, завершающие строительство объектов недвижимости обанкротившихся застройщиков, в случае если дольщики указанного объекта недвижимости включены в реестр обманутых дольщиков.

Проектом также устанавливается методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям и перечень документов, предоставляемых застройщиком для определения соответствия объекта недвижимости утверждаемым критериям.

Завершение строительства проблемных объектов, создаваемых на средства дольщиков, предлагается возложить на создаваемые субъектами РФ фонды

Проект Федерального закона N 681472-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Законопроектом, в частности предусмотрено:

• в целях завершения строительства проблемных объектов предусматривается возможность создания субъектом РФ унитарной некоммерческой организации в форме фонда, финансирование деятельности которого предполагается осуществлять через публично-правовую компанию "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) за счет средств, предоставленных Российской Федерацией или иным публично-правовым образованием;
• предусматривается, что фонд субъекта РФ может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры;
• в отношении операций, совершаемых фондом субъекта РФ, устанавливается ряд ограничений (в частности, ему запрещается использовать принадлежащее имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги);
• устанавливается, что любые расчеты по операциям, осуществляемым фондом субъекта РФ и лицами, входящими в кооперацию этого фонда, производятся с участием уполномоченного банка в сфере жилищного строительства;
• предусматривается создание единого реестра проблемных объектов, представляющего собой систематизированный перечень сведений о многоквартирных домах или иных объектах недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства, либо застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство;
• предлагается наделить застройщика, являющегося приобретателем в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", правом доступа к документам и информации в отношении каждого объекта капитального строительства, в отношении которого этому застройщику переданы обязательства перед участниками долевого строительства;
• предусматривается, что кандидатура арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика всегда предлагается Фондом;
• устанавливается, что в случае наличия у застройщика многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, либо здания, предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве, конкурсный управляющий направляет в Фонд уведомление о возможности обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующем объекте недвижимости;
• закрепляется, что средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения;
• устанавливается процедура банковского сопровождения деятельности по финансированию и осуществлению мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры.

Определен порядок размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства

Постановление Правительства РФ от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства"

Утверждены:

• требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения пользования ЕИСЖС;
• правила взаимодействия Минстроя России, Росреестра, контролирующих органов, Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, уполномоченных банков и застройщиков при использовании ими информационных ресурсов ЕИСЖС, в том числе личных кабинетов;
• правила хранения и обработки информации, содержащейся в ЕИСЖС;
• правила взаимодействия ЕИСЖС с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, и взаимодействия иных информационных систем с ЕИСЖС, а также единые форматы для информационного взаимодействия иных информационных систем с ЕИСЖС.
• Установлены в том числе способы размещения информации в ЕИСЖС застройщиками, контролирующими органами, Минстроем России, органами государственной власти субъектов РФ, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства и лицами, которые в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами обязаны размещать информацию в ЕИСЖС, и перечень информации.

Постановление вступает в силу по истечении 2 месяцев со дня его официального опубликования.

Расширен состав сведений, включаемых в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства

Постановление Правительства РФ от 21.03.2019 N 296 "О внесении изменений в Правила формирования единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства"

В частности, в подраздел реестра, касающийся заключения экспертизы, будут включаться:

• кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен объект капитального строительства или планируется расположение такого объекта (при наличии), номер и дата выдачи градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта номер и дата документа, которым утверждена документация по планировке территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);
• дата включения в реестр сведений о заключении экспертизы.

Уточнено, что в подраздел, касающийся сведений, содержащихся в документах, представленных для проведения экспертизы проектной документации, включаются сведения о сметной стоимости строительства объекта капитального строительства (на дату начала проведения экспертизы и на дату утверждения заключения экспертизы) и сведения о проверке достоверности ее определения (в случае, если сметная стоимость строительства в соответствии с законодательством подлежит такой проверке).

Для определения индекса качества городской среды будут использоваться 36 индикаторов, характеризующих состояние городской среды и условия проживания людей

Распоряжение Правительства РФ от 23.03.2019 N 510-р «Об утверждении Методики формирования индекса качества городской среды»

Индикаторы характеризуют типы пространств города: жилье, общественно-деловую и социально-досуговую инфраструктура, озеленение территорий, уличную инфраструктуру, общегородское пространство.

Индикаторы также распределены по факторам, формирующим среду обитания: безопасность, комфортность, экологичность, идентичность и разнообразие, современность среды и эффективность управления органов власти.

Формирование индекса качества городской среды ежегодно, до 1 ноября, обеспечивает Минстрой России.

Федеральным проектом "Формирование комфортной городской среды" нацпроекта "Жилье и городская среда" к концу 2024 года предусмотрено повышение индекса качества городской среды на 30 процентов, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза.

Органам государственной власти и органам местного самоуправления направлены рекомендации по образованию земельных участков, занятых многоквартирными домами и не образованных ранее

Приказ Минстроя России от 07.03.2019 N 153/пр "Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома"

В методических рекомендациях приводятся, в частности:

• перечень мероприятий, которые необходимо организовать и провести указанным органам в целях формирования земельных участков;
• особенности определения местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами;
• порядок определения размера земельного участка;

Проведение строительного контроля и непосредственно строительства объекта капитального строительства одним и тем же лицом противоречит положениям ГК РФ

Письмо Минстроя России от 20.12.2018 N 55067-ОГ/08 По вопросам строительного контроля

Минстрой России сообщает, что в соответствии с ч. 2 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ строительный контроль осуществляется лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль производится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемым ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее проверку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

В соответствии с ч. 1 ст. 748 ГК РФ в рамках выполнения работ по договору строительного подряда заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков, качеством материалов, правильностью использования материалов заказчика, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

В соответствии со ст. 749 ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

В этой связи проведение строительного контроля и непосредственно строительства объекта капитального строительства одним и тем же лицом противоречит положениям ГК РФ.