Новости законодательства в сфере недвижимости (июнь 2016)

Федеральный закон, устанавливающий дополнительные требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан, 05.07.2016 г. подписан Президентом РФ

Проект Федерального закона N 954041-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Федеральным законом, в частности, вводятся дополнительные требования к застройщику:

• определяется минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц. Размер уставного капитала поставлен в зависимость от застраиваемой застройщиком площади;

• у застройщика отсутствуют неисполненные предписания об устранении выявленных нарушений требований к собственному капиталу застройщика или, в случае заключения застройщиком договоров поручительства, к сумме собственного капитала застройщика и собственных капиталов юридических лиц, заключивших договор поручительства с застройщиком;

• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации;

• в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с ФЗ от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

• в отношении застройщика отсутствует решение суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

• в реестре недобросовестных поставщиков отсутствуют сведения о застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;

• в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отсутствуют сведения о застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

• у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством РФ, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых в сумме превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период;

• у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялось уголовное наказание в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административного наказания в виде дисквалификации;

1. застройщики, не удовлетворяющие вышеуказанным требованиям, не имеют права привлекать средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов за исключением многоквартирных домов, в отношении которых уже был зарегистрирован ДДУ с первым участником долевого строительства многоквартирного дома (в отношении домов, первый ДДУ по которым будет зарегистрирован после 01 января 2017 года);

2. предусматривается, что в случае заключения с гражданами договоров, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме, застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует установленным требованиям, обязан также заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (ДДУ);

3. устанавливается порядок раскрытия застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства, информации о своей деятельности. Установлен перечень такой информации, сроки размещения информации;

4. предусматривается возможность утверждения Правительством РФ типового ДДУ и иных объектов недвижимости;

5. предусматривается, что по решению Правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков для осуществления выплат участникам долевого строительства в целях дополнительной защиты их прав, законных интересов и имущества;

6. предусматривается, что в случае предоставления застройщику крупной российской кредитной организацией (далее - банк), целевого кредита на строительство МКД и (или) иных объектов недвижимости, кредитным договором может быть предусмотрено условие о размещении участниками долевого строительства средств в счет уплаты цены ДДУ на счетах эскроу, открытых в таком банке;

7. изменен перечень целей, на которые застройщиком могут быть потрачены денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по ДДУ (данное положение вступает в силу с 01.01.2017г.):

8. предусматривается, что при передаче участнику долевого строительства квартиры по акту, к акту прикладывается инструкция по эксплуатации квартиры;

9. введен порог увеличения площади по БТИ – 5%;

10. изменены положения проектной декларации: проектная декларация отправляется в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ (Москомстройинвест) путем заполнения установленной формы на сайте Москомстройинвест; проектная декларация, в том числе, должна содержать сведения об экологической экспертизе, организациях, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование и т.д., о размере платы за технологическое присоединение к коммуникациям, о примерном графике реализации проекта строительства;

11. вводится новый документ – заключение о соответствии застройщика и проектной декларации закону. Документ выдается Москомстройинвест в течение 30 дней после получения декларации от застройщика, подается на регистрацию первого заключенного ДДУ, при этом данное заключение должно быть датировано не ранее чем за 60 дней до дня подачи первого заключенного ДДУ. До выдачи заключения не допускается реклама объекта;

12. введены дополнительные требования к содержанию ДДУ (данное положение вступает в силу с 01.03.2016г.): теперь ДДУ должен содержать сведения об основных характеристиках МКД и (или) иного объекта недвижимости, основных характеристиках помещения, являющегося объектом долевого строительства;

13. расширены полномочия Москомстройинвест: теперь Москомстройинвест, в том числе, осуществляет контроль за соблюдением требований к размеру собственного капитала застройщиком или к сумме собственных капиталов юридических лиц, заключивших договор поручительства с застройщиком, выдает застройщику, предписания об устранении выявленных нарушений требований к размеру собственного капитала и осуществляет контроль за их исполнением, осуществляет контроль за соблюдением застройщиком требований к раскрытию им информации и выдает предписания об устранении выявленных нарушений, осуществляет контроль за соблюдением застройщиком графиков строительства и т.д.;

14. введен единый реестр застройщиков, который ведет и публикует Москомстройинвест;

Определена процедура зачета стоимости ранее выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД собственниками помещений, формирующими фонды капитального ремонта на счете Фонда капитального ремонта МКД.

Постановление Правительства Москвы от 06.06.2016 N 306-ПП "Об утверждении Порядка зачета средств в размере, равном стоимости ранее оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме"

Зачет средств осуществляется Фондом при одновременном соблюдении следующих условий:

- в многоквартирном доме были оказаны отдельные услуги и (или) выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в период со дня утверждения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Москвы на 2015-2044 годы до наступления срока проведения капитального ремонта, установленного региональной программой;

- оплата оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в полном объеме была осуществлена без использования средств городского бюджета и средств Фонда;

- повторное оказание отдельных услуг и (или) повторное выполнение отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в срок, установленный региональной программой, не требуется на основании решения уполномоченного органа;

- оказанные отдельные услуги и (или) выполненные отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены Перечнем работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП.

Зачет средств осуществляется на основании заявления, поданного уполномоченным общим собранием собственников помещений в МКД заявителем с приложением установленных вышеуказанным Постановлением перечня документов, в том числе, копией протокола общего собрания собственников помещений в МКД, содержащего согласие на проведения зачета средств и наделение заявителя правом действовать от имени собственников помещений в МКД.

Определены правила осуществления контроля за целевым расходованием и обеспечением сохранности денежных средств, сформированных за счет взносов собственников помещений в МКД на капитальный ремонт общего имущества.

Постановление Правительства Москвы от 09.06.2016 N 321-ПП"Об утверждении Порядка осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы и Порядка осуществления контроля за соответствием деятельности Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы установленным требованиям"

Контроль за целевым расходованием и обеспечением сохранности указанных денежных средств осуществляется Главным контрольным управлением города Москвы.

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» подписан Президентом РФ 03.07.2016.

Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Федеральный закон предусматривает ряд важнейших изменений:

- к недвижимым вещам теперь отнесены также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (положение вступает в силу с 01.01.2017г.);

- изменены установленные ст. 317.1 ГК РФ правила начисления законных процентов за пользование денежными средствами, а именно: предусмотрено начисление процентов лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Начисление процентов «по умолчанию» прекращается (положение вступает в силу с 01.08.2016г.);

- уточнено начисление процентов по ст. 395 ГК РФ: вместо действующего сейчас правила о средней ставке процентов по вкладам физических лиц необходимо применять ключевую ставку ЦБ (положение вступает в силу с 01.08.2016г.).

Ограничен размер неустойки по кредитному договору, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой

Федеральный закон от 23.06.2016 N 217-ФЗ"О внесении изменения в статью 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Согласно дополнению в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (займа) и уплате процентов по договору не может превышать:

ключевую ставку Центрального банка РФ на день заключения договора в случае, если по условиям договора предусмотрено начисление процентов за соответствующий период нарушения исполнения обязательств;

0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям договора проценты за пользование кредитом (займом) за период нарушения обязательств не начисляются.